Decisão do Supremo Tribunal Federal tem repercussão geral e deve orientar casos semelhantes em todo o país. A decisão foi tomada pelo STF em julgamento virtual encerrado em 5 de agosto de 2026.
O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, por unanimidade, que os municípios não podem estabelecer alíquotas maiores de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) utilizando apenas a área do imóvel como critério.
A decisão foi tomada no julgamento de um recurso com repercussão geral. Com isso, o entendimento firmado pelo Supremo deverá orientar a análise de casos semelhantes em todo o país.
O processo analisado envolvia uma lei do município de Chapecó (SC), que estabelecia alíquota de 1% de IPTU para imóveis com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados.
O município defendia que imóveis maiores representariam uma utilização mais intensa do solo urbano e, por isso, poderiam ser submetidos a uma tributação maior.
Entendimento do STF
Relator do processo, o ministro Dias Toffoli entendeu que a Constituição Federal, após a Emenda Constitucional nº 29/2000, permite a progressividade do IPTU de acordo com o valor do imóvel, além da adoção de alíquotas diferentes conforme a localização e o uso da propriedade.
Segundo o entendimento firmado pela Corte, entretanto, a área do imóvel não pode ser utilizada isoladamente como fundamento para estabelecer uma alíquota maior.
O STF também destacou que a metragem do imóvel não se confunde necessariamente com seu valor, localização ou utilização. Por isso, os municípios não podem criar novos critérios de progressividade do IPTU além daqueles previstos na Constituição.
Tese fixada pelo Supremo
Ao final do julgamento, o plenário do STF aprovou a seguinte tese de repercussão geral:
“É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel.”
O que muda para os contribuintes?
A decisão não significa que imóveis maiores necessariamente pagarão o mesmo IPTU que imóveis menores.
O que o Supremo considerou inconstitucional é utilizar a área do imóvel, por si só, para aumentar a alíquota.
O valor venal da propriedade continua sendo um dos elementos que podem ser considerados na definição do IPTU, respeitadas as regras constitucionais e a legislação de cada município.
Por exemplo, dois imóveis podem ter a mesma alíquota, mas valores venais diferentes. Nesse caso, o imóvel com maior valor venal poderá resultar em um IPTU maior.
Impacto nos municípios
A decisão deverá ser observada pelos municípios na elaboração e aplicação de suas legislações tributárias.
Na prática, leis municipais que tenham criado alíquotas diferenciadas de IPTU exclusivamente em função da área do imóvel, quando abrangidas pelo entendimento firmado pelo STF, podem ser questionadas judicialmente.
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